Se cumplen 10 años del nacimiento de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, más conocida como SAREB o banco malo.

En 2012, cuando nació SAREB, la normativa contable vigente en la UE permitía que este tipo de vehículos no computara como déficit y deuda pública. Esta normativa, no obstante, ha cambiado: hace aproximadamente un año Eurostat indicó al Estado español que el pasivo de SAREB debía integrarse en la deuda pública española.

Tanto el cambio reciente de la normativa contable europea como el aniversario han generado algún debate; no está claro si la polémica se apoya en argumentos económicos o ideológicos. El tono de la controversia hace pensar más bien en lo segundo: SAREB es el ariete ideal con el que arremeter contra el PP, que gobernaba entonces, y contra el PSOE, que lo hace ahora, puesto que al hilo de la discusión se puede hablar de vivienda social, desahucios, fondos buitres y bancos codiciosos, temas estrella en algunos sectores. Parece oportuno, por tanto, aportar algunas ideas de naturaleza más técnica.

La génesis del problema

Para valorar con objetividad la SAREB es imprescindible la perspectiva que proporciona entender bien su origen. A principios del decenio de 2010 la economía española languidecía debido a la crisis financiera e inmobiliaria que comenzó en 2007. El PIB cayó el -3,8% en 2009, se estancó en 2010 y retrocedió casi un punto en 2011 (Figura 1). La tasa de paro pasó del 10,5 en 2007 al 22,5% en 2012, más del doble. En paralelo, la prima de riesgo se disparaba por encima de los 400 puntos básicos. En la portada del New York Times, fotos de compatriotas buscando comida en contenedores. En la portada del Financial Times, los últimos estertores de Bankia y Cajamadrid. El sector bancario colapsado, tratando de digerir el ladrillo que inundaba sus balances (promociones a medio terminar en medio del páramo, créditos incobrables, suelos sin valor). Era uno de los momentos más delicados de los últimos 50 años. ¿Cómo habíamos llegado hasta allí?

Figura 1. Crecimiento del PIB, España, 2000-2021 (%)

La bonanza económica de los decenios de 1990 y 2000 fue larga y prometedora. Las constantes innovaciones en multitud de campos, sobre todo aquellos vinculados a la información, la comunicación y la informática, generaron mejoras generalizadas de productividad. La inflación, muy contenida, permitió un largo periodo de bajos tipos de interés. Y ahí comenzó a gestarse la tragedia.

Los márgenes ajustados y la competencia creciente llevaron a algunas entidades bancarias a buscar clientes debajo de las piedras. Se empezaron a vender hipotecas (subprime o de mayor riesgo) a ciudadanos con escasas posibilidades de devolverlas (los denominados NINJAs, no jobs, no income, no assets). Las hipotecas, buenas y malas, se paquetizaron y vendieron a otros inversores (fondos de pensiones, aseguradoras, fondos de inversión) en la forma de títulos financieros como las Mortgage Backed Securities. En muchas ocasiones los inversores recurrieron a derivados como los Credit Default Swaps o permutas de incumplimiento crediticio para cubrirse del riesgo. La interrelación de los mercados financieros internacionales diseminó estos productos, con frecuencia muy sofisticados y complejos, por buena parte del mundo.

En España la situación era ligeramente distinta. Bancos y cajas no concedían propiamente hipotecas subprime pero sí mucho crédito al ladrillo. El mercado de la vivienda estaba muy activo, los precios subían y se comenzaban innumerables promociones por todo el país. Los bancos, y especialmente las cajas, concedían créditos a los promotores en lugares variopintos y mercados que no conocían bien. Alguna caja catalana financiaba suelos en Carabanchel; alguna caja andaluza prestaba dinero a promociones planeadas en pueblos remotos de Castilla, alguna caja del norte de España se interesaba por el negocio de la vivienda de playa en el Levante feliz.

Entre 2005 y 2007 los principales bancos centrales comenzaron a subir el precio del dinero (en parte como respuesta a la subida de precios del petróleo). Y ahí comenzaron los primeros síntomas de la epidemia. El tipo de interés subía y el precio de la vivienda bajaba. Parte de los NINJA empezó a dejar de pagar sus hipotecas puesto que los activos subyacentes, sus viviendas, valían cada vez menos. Muchos préstamos se convirtieron en tóxicos (con un nominal por debajo del precio del activo que actúa como garantía). Algunos bancos empezaron a experimentar tensiones de tesorería e incluso serias dificultades para sobrevivir. Lehman Brothers quebró en septiembre de 2007. El pánico financiero se extendió como la pólvora cuando multitud de inversores e instituciones financieras descubrieron que ellos también guardaban esqueletos en sus armarios, en la forma de títulos y derivados tóxicos. Las entidades comenzaron a mirarse con desconfianza y el mercado intercambiario se cerró.

En España, mientras tanto, los promotores comprobaban asustados que las ventas de viviendas comenzaban a bajar, y no sabían si se enfrentaban a una crisis transitoria o permanente. Ellos también se veían en dificultades para atender con puntualidad los pagos de intereses devengados por el crédito promotor. La reuniones con los bancos para renegociar y refinanciar la deuda– patada hacia delante pensando que pronto escamparía- comenzaron a ser muy frecuentes.

Muchas de estas crisis se cerraron en falso. Las ventas de producto inmobiliario no remontaban y a las refinanciaciones sucedieron las adjudicaciones y daciones en pagos. Los suelos en lugares remotos y las promociones a medias pasaron a los balances de los bancos, que cada vez albergaban menos liquidez y más ladrillo. El crédito a todos los sectores de la economía empezó a flaquear; se produjeron suspensiones de pagos, concursos y quiebras en el sector inmobiliario que luego se extendieron en cascada a toda la economía, con la consiguiente caída del consumo, la demanda agregada y la actividad económica.

Las posibles soluciones

Otras naciones desarrollados compartían estos problemas (aunque, en general, con menos virulencia que en España), de modo que las autoridades fiscales y monetarias comenzaron a debatir posibles soluciones.

Había diferentes puntos de vista, pero se generó un consenso en torno a varias ideas:

1. Los bancos son vitales para el funcionamiento de actividad económica, porque facilitan las transacciones – sobre todo en un mundo dominado por el comercio online – y canalizan ahorro a la inversión. La quiebra masiva de entidades dañaría con fuerza la economía del país y supondría un coste enorme para el contribuyente.

2. Los productos tóxicos y el riesgo asociado al ladrillo lastraban a las entidades financieras, que debían dedicar muchas energías a renegociaciones, nuevos calendarios de pagos, garantías adicionales, minutas, notarios y daciones en pago. Parecía razonable concentrar esfuerzos y aislar el producto tóxico en entidades (denominadas sin mucha precisión bancos malos) que se concentraran en gestionarlo. De esta forma sería más fácil que el crédito volviera a fluir a empresas y proyectos viables.

¿Cómo diseñar estas sociedades? Bruselas se oponía a un banco malo enteramente público para los países de la UE, mientras que no parecía viable una entidad de este estilo financiada solo por bancos privados. Por esta razón algunos gobiernos crearon instrumentos híbridos, con capital público y privado. Así lo hizo, por ejemplo, Irlanda con NAMA (National Asset Management Agency). Alemania comenzó impulsando la creación de una sociedad de gestión de activos por cada entidad crediticia, pero más tarde optó por una sola entidad, a la que aportó más de 300.000 millones de euros.

El caso concreto de España

La situación de España era particularmente compleja. Había mucha incertidumbre en los mercados financieros y mucha preocupación en la City respecto al riesgo país español. Era necesario lanzar un mensaje claro a los mercados para que los inversores volvieran a apostar por la deuda pública española y la prima de riesgo volviera a niveles más razonables.

Por supuesto, existía la opción de no hacer nada, pero no parecía la mejor alternativa teniendo en cuenta que la deuda pública española rondaba el billón de euros. En este escenario cada punto extra de tipo de interés (o 100 puntos básicos de prima) suponían 10.000 millones de euros adicionales de deuda.

Finalmente se optó por crear una entidad con capital público y privado, siguiendo los requerimientos de Bruselas. El equipo del Ministerio de Economía diseñó una sociedad mixta, con algo menos de la mitad (45%) del capital aportado por el Estado y el 55% restante por entidades financieras y aseguradoras. Se preveía que la sociedad funcionara 15 años, hasta 2027.

¿Cómo ha funcionado SAREB? El activo

Con cierta frecuencia las informaciones u opiniones sobre el funcionamiento de SAREB mezclan conceptos contables y financieros, confundiendo el balance con la cuenta de resultados y el activo con el pasivo. Es cierto que el tema se presta a ello por su complejidad técnica. No obstante, para evitar este riesgo, y en aras de la claridad, procuremos distinguir bien estos aspectos. Comencemos con el activo.

El activo de SAREB consiste en producto vinculado al sector inmobiliario procedente de los nueve bancos y cajas rescatadas. Este producto es de dos tipos: préstamos concedidos por las entidades (fundamentalmente a promotores) y no devueltos, y activos físicos, en la forma de suelo, promociones en curso y producto terminado (sobre todo viviendas).

Este producto se incorporó a SAREB en dos fases. En diciembre de 2012 SAREB y las entidades del Grupo 1 (Bankia, Banco de Valencia, Catalunya Banc, Banco Gallego, Nova Galicia) formalizaron un contrato de transmisión de activos por el que las entidades transferían a SAREB 36.695 millones de euros libre de cargas (28.298 millones de euros en préstamos y 8.396 millones en activos físicos).

Aunque se refiera al pasivo, adelantaremos que SAREB financió la compra emitiendo deuda senior por 36.694 millones euros.

En febrero de 2013 SAREB formalizó un segundo contrato de transmisión de activos, esta vez con entidades del Grupo 2: Banco Grupo Cajatres (fusión de varias cajas pequeñas que luego adquirió Ibercaja), Banco Mare Nostrum (otra fusión de cajas pequeñas), Banco-Caja España de Inversiones, y Liberbank. En este caso se transmitieron activos libres de carga por valor de 14.087 millones de euros. Como antes, SAREB emitió deuda senior para comprarlos por importe de 14.086,7 millones.

En total, SAREB se quedó con producto inmobiliario procedente de las entidades rescatadas por importe total de 50.781 millones de euros, de los cuales 39.438 millones de euros, el 78% del total, eran préstamo promotor, y 11.343 millones de euros, el 22% restante, activos físicos (Figura 2).

La sociedad recibió el mandato de proceder a la liquidación ordenada de activos, optimizando el valor y priorizando la venta minorista a particulares sobre la enajenación a los inversores institucionales.

Desde entonces la sociedad ha realizado fundamentalmente dos tipos de operaciones sobre su activo (Figura 2):

1. Ha modificado la composición de su balance, convirtiendo una parte de los préstamos en activos físicos (que son más líquidos porque es más fácil vender una casa que un préstamo). En la actualidad SAREB suma préstamo promotor por valor de unos 13.264 millones de euros e inmuebles por importe de otros 15.631 millones de euros. Dicho de otro modo, mientras que al principio de su actividad una quinta parte del balance de SAREB era producto físico y el resto crédito, ahora la proporción es 54% de producto físico y 46% de préstamos.
2. Ha liquidado parte del activo, lo que le ha permitido reducir su volumen total en un 43%, hasta 28.895 millones de euros.

Figura 2. Evolución del Activo, SAREB, 2012-2021

La liquidación ordenada del activo se ha llevado a cabo por varias vías: recobro de los préstamos, adjudicación mediante dación en pago, venta de los préstamos a inversores institucionales, venta de activos físicos y, últimamente, gestión de suelo y desarrollo de promociones en curso.

El pasivo de SAREB

Como en cualquier sociedad, el pasivo de SAREB se compone de fondos propios y deuda. Como se ha comentado, al comienzo de su actividad el capital social procedió tanto de fuentes públicas como privadas. El Estado (y en particular el FROB) aportó el 45%, 431 millones de euros, y un grupo de bancos y aseguradoras suministró 524 millones, el 55% del total. El desglose fue el siguiente: Santander (22,23%), CaixaBank (12,24%), Sabadell (6,61%), Kutxabank (2,53%), Ibercaja (1,43%), Bankinter (1,37%), Unicaja Banco (1,27%), Cajamar (1,21%) y Mapfre (1,11%). La Figura 3 detalla la relación original de accionistas y sus participaciones.

Figura 3. Composición original del capital de SAREB

Fuente: elaboración propia con datos de SAREB

El resto del pasivo en origen fue deuda senior avalada por el Estado, por importe de 50.781 millones euros, y deuda subordinada (2.845 millones de euros).

Durante estos años el pasivo ha experimentado algunos cambios. Se han capitalizado 2.170 millones de euros de deuda subordinada y, sobre todo, se ha devuelto parte de la deuda inicial. Al cierre del Informe de Gestión del primer semestre de 2021 (último disponible) la deuda viva de la Sociedad ascendía a 34.918,2 millones de euros, lo que supone una reducción de un 45% con respecto a la inicial.

La cuenta de resultados

Los ingresos de SAREB, como es lógico, han procedido de la liquidación de su activo. En estos años se han vendido cerca de 240.000 inmuebles, lo que supone una cifra de ingresos de 29.017 millones de euros. En el primer semestre de 2021 los ingresos ascendieron a 1.089,9 millones de euros, el 62,3% procedente de activos físicos y el resto de préstamos.

Las ventas se han externalizado mediante concursos a empresas con experiencia en este tipo de tareas (primero Altamira o Servihabitat, por ejemplo, más recientemente Hipoges o Aliseda) lo que ha llevado a algunos a afirmar que «los fondos buitres se han forrando y se forran con el ladrillo de la SAREB». No hay elementos que sustenten esta afirmación. Altamira, Aliseda o Servihabitat no son fondos buitres sino gestoras de producto inmobiliario. Además, los fondos de inversión a corto plazo toman posiciones generalmente en productos del sector terciario (hoteles, centros comerciales, centros logísticos), no en producto residencial o suelo, que son los principales componentes de la cartera de SAREB. Y, finalmente, en el sector inmobiliario los márgenes se generan al principio de la cadena de valor, en la gestión y desarrollo del suelo, no en la venta de viviendas.

Los gastos de la sociedad se han producido fundamentalmente por tres vías: intereses financieros (unos 2.785 millones de euros), gastos operativos (por ejemplo sueldos y salarios) y gestión del activo físico (IBI sobre los inmuebles, comunidades de vecinos, gestión urbanística del suelo).

De momento SAREB no ha obtenido beneficio positivo ningún año. Las pérdidas registradas no se deben solo a la operativa ordinaria de la sociedad (ingresos menos gastos) sino también a las minusvalías afloradas al actualizarse el valor de algunos activos físicos; estos ajustes se realizan periódicamente de acuerdo con las nuevas estimaciones de la demanda o los precios inmobiliarios.

Es posible que los márgenes de venta del producto sean cada vez menores, porque el producto al que se le da salida actualmente es el que lleva asociado mayores gastos de explotación. Ante estas perspectivas, y con el fin de cambiar el signo de la cuenta de resultados, la dirección de SAREB ha tomado medidas para optimizar los gastos e impulsar los ingresos. En últimos años se han articulado planes de negocios para segmentar y liquidar mejor los activos, distinguiendo los que tienen mayor potencial de aquellos con valor reducido. También se ha sacado a concurso (por segunda vez) la gestión directa de los activos, y se ha adjudicado a Hipoges y Aliseda.

Recientemente la sociedad se ha propuesto también desarrollar suelos y acometer promociones. Se prevé que los desarrollos inmobiliarios propios darán lugar a unas 4.020 viviendas, de las que 2.291 ya están escrituradas. De momento no es factible valorar si esta estrategia es rentable o no. Es cierto que estas actividades, sobre todo la primera, permiten obtener mayores márgenes, pero son más arriesgadas y requieren de conocimientos especializados y experiencia.

La toma del control por el FROB

Eurostat determinó el año pasado que el Estado debía integrar en su perímetro la deuda de SAREB. Por esta razón en enero el Gobierno aprobó un nuevo marco legal para SAREB, que permite al FROB aumentar su participación y tomar el control de la Sociedad. En efecto, recientemente el FROB ha adquirido un 4,24% de capital a algunos accionistas privados de modo que la nueva estructura de capital queda como se recoge en la Figura 4. Sale Bankinter y alguna otra entidad que mantenía un porcentaje de capital muy pequeña, pero por lo demás la estructura es similar a la inicial

Figura 4. Composición del capital de SAREB, mayo 2022

Fuente: elaboración propia con datos de SAREB

No está claro que harán en el futuro las entidades privadas. Por una parte, desean deshacer sus posiciones. Por otra, no quieren renunciar a los créditos fiscales diferidos que podrían perder si se venden sus acciones. Finalmente, ya han provisionado las posibles pérdidas asociadas a su salida del capital. Una alternativa es que se queden con alguna participación, aunque sea simbólica.

Conclusión

Como hemos visto, SAREB no ha sido ni es un banco (ni bueno ni malo) sino una sociedad gestora de activos inmobiliarios. El alias de banco malo se vende bien, sobre todo en los ambientes en los que se mantiene que todos los bancos son malos, pero no responde mucho a la realidad.

En estos años SAREB ha logrado algo importante: convertir préstamos en activos físicos y vender una parte de estos últimos. ¿Podría haberse gestionado mejor? Probablemente. ¿Podría haber vendido más? sí, si hubiera reducido más los precios del producto (pero entonces habría devuelto menos deuda). ¿Podría haber resuelto el problema de la vivienda en España? No, porque la solución no es convertir todo el producto en vivienda social y regalarlo de forma indiscriminada (generando, muy posiblemente, un efecto indeseado, el aumento del precio de la vivienda libre). ¿Podrían haberse transferido los activos a SAREB en 2012 y 2013 a un valor en libros menor? en mi humilde opinión, sí, pero recordemos que es muy difícil valorar correctamente el producto inmobiliario.

La SAREB fue la solución (parcial) a un problema complejo, adoptada en sintonía con otros países de nuestro entorno. No parece ser el desastre apocalíptico al que se refieren algunos. España superó la crisis y volvió a crecer y a crear empleo. La prima de riesgo bajó a niveles asumibles. El crédito bancario fluyó de nuevo.

La recuperación de la economía española se debió a un conjunto de medidas, a una estrategia que articuló una serie de reformas, principalmente en los mercados financieros y de trabajo. Esta estrategia estuvo razonablemente bien diseñada, comunicada y ejecutada. El ministro Guindos, que dedicó mucho tiempo y energías a reunirse con inversores, consiguió transmitir un mensaje de solvencia a los mercados y recuperar su confianza. La SAREB fue un elemento adicional de esta estrategia más amplia de reanimación de la economía española. ¿Fue fundamental o decisiva? ¿Hubiera sido preferible dejar que las nueve entidades rescatadas trataran de reciclar por si solas su empacho de ladrillo? De momento no lo sabemos con certeza, pero es útil recordar que la deuda que presenta hoy la SAREB (34.000 millones de euros) es equivalente a los intereses de la deuda que nos ahorramos en tres años debido a la bajada de la prima de riesgo, facilitada, entre otros factores, por SAREB. Dicho de otro modo, SAREB se amortizó en tres años.

Podremos responder a las preguntas anteriores con el tiempo. De todas formas, puede ser útil recordar que en economía las soluciones no son blancas o negras, cualquier alternativa presenta pros y contras, beneficios y costes. La clave es identificar la opción menos onerosa y que beneficie más al conjunto de la ciudadanía.

Como se ha visto, el tema es complejo y presenta múltiples vertientes (financieras, contables, macroeconómicas, microeconómicas). No se ventila mediante un debate superficial y fácil, ni tampoco empleando tópicos demagógicos y populistas, aunque estos mensajes calen con aparente eficacia en algunos sectores de la sociedad.

En todo caso, el análisis de lo sucedido con el mal llamado banco malo ofrece lecciones útiles tanto a gobernantes como a particulares. Los excesos y la euforia desmedida se pagan y las burbujas no son eternas. Todos debemos tomar nota y asimilar las enseñanzas: es fundamental la conducta prudente de los bancos al prestar; es crucial la prudencia de los particulares al endeudarse. Cuando te llama una voz alegre para decirte que te han preconcedido un crédito, viene bien recordar que esa voz alegre no te va a ayudar a devolverlo. En última instancia cada uno se endeuda libremente, y no vale echar la culpa a otros.